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计算租赁物业现金流的5个步骤

更新: 2020年10月7日

随着我们分解计算住宅房地产投资年度现金流的基本原理(并发现我们的 免费出租物业计算器微软Excel 寻找下一个有利可图的投资.)


学习以下5个步骤来计算租赁物业的现金流.

准备进入 投资房地产 游戏? 购买投资性房产不仅仅是简单地确定并购买房产. 无论你是在考虑将你的独栋住宅改造成出租物业,还是在寻找新的投资项目, 准确估算房产的现金流是非常必要的. 进行现金流分析可以为您提供正确的指标,从而做出明智而自信的决定.


如何准确预测房地产的现金流


简而言之, 现金流=总收入-支出总额. 虽然它看起来是一个相对快速和简单的公式, 预测独栋住宅的收入和支出比你想象的要多.


经验丰富的投资者和 房地产咨询公司 使用现金流量分析 工具 为投资特定物业提供方向和信心. 人们很容易陷入一笔潜在的交易,过度规划收入或忽视潜在的支出. 使用一个 现金弗洛w r内的属性计算器 让房地产投资者见多识广, 自信的决定和准确的估计每月的利润将产生的财产.


步骤1 -项目有效总收入(EGI)

让我们把现金流方程放在显微镜下. 首先,预测潜在的出租物业在一年内能产生的最大收益. 在计算你的实际总收入时,有三件事需要考虑:


潜在的租金总额

你可以用多种方式计算未来租金,但在CGP,我们建议你完成一个 租赁市场分析 (RMA). 这是预测某一物业月租金最准确的方法. 租赁市场分析着眼于相同位置和条件下,目前已上市或最近已出租的类似房产,以预测租金.


当地房地产专业人士喜欢 those 在本金保证产品 能否为您进行一次彻底的RMA,以降低过度预测未来租金的风险,并创造一个准确的现金流.


提示:当使用CGP的时候 租赁财产的计算器,在“月租-潜在总租金”中,加上预计月租。.


额外收入来源

其他潜在的收入来源包括宠物费用, 效用补偿, 停车, 及行政费用(i.e. 申请费、滞纳金、锁定费).


不确定要包括哪些费用? 没关系——在购买房地产投资之前,仔细考虑一下这些具体事项是有益的. 宠物限制和如何处理公用事业将在很大程度上影响你如何营销物业和你的营销对象.


提示:这些费用, 虽然相对较小, 是重要的,应填入“?”的“额外收入来源”一栏内 租赁财产的计算器 来解释房产的最大潜在收入. 首先,宠物的租赁费一般是300美元.


空置率

职位空缺可能会影响投资者的现金流预测. 虽然在购买房产和获得新租户之间没有停机时间是理想的, 考虑到空置率,你可以为过渡时期和租赁前的维修做好准备.


在预测现金流时, 精明的投资者在分析房地产和市场状况的基础上,通过应用空置率来考虑这种潜在的“停机时间”.


一些笔记:

  • 空置率很难计算, 向当地的专业人士咨询一下你所在地区的平均租房市场时间.

  • 如果房地产和市场火爆, 每年总租金的2%是空置时间的标准假设. 小心驶得万年船.

  • 如果该房产的租期为1个月,则会损失8%的预计年租金. 记住,你失去的不仅仅是租金:你还将支付水电费.

提示:年底的时候,不要猝不及防——在你的实际总收入的总体预测中加入潜在的职位空缺. 我们使用2%的空置率作为违约 租赁财产的计算器.



步骤2 -确定总费用

拥有不动产有很多经常性开支. 费用因物业而异. 让我们来看看你应该准备的:

  • 房产税: 联系当地的专业人士获取税务记录或利用 财产税计算器工具.

  • 保险: 如果你没有房产,保险是很难预测的. 有几个在线工具可以尝试. 为我们的 calc齿龈tor在美国,我们使用一个基于面积的公式来估计年度保险费用.

  • 管理费用: 做好调查是关键. 采访当地的经理 了解一下你所在地区的标准管理费率.

  • 肥厚性骨关节病变与肺部转移 & POA费:公寓, 房主, 业主协会的会费也应该算在你的年度开支中.

  • 维护 & 修理: 一个好的经验法则是将年租金的2-5%用于一般的维护和维修. 这可能包括诸如路缘景观美化或承包商的意外发票等费用.

  • 其他: 并不是所有的属性都是一样的. 花点时间考虑一下你正在评估的房产的所有潜在变量. 其他每月费用可能包括水电费,游泳池/热水浴缸的维护,清洁等.

提示:在本金保证产品 租赁财产的计算器, 减少你每月已知的支付和可变费用的帐户,以计算你的总运营费用.



第三步-计算净营业收入(NOI)

一旦你收集了所有这些信息, 你已经准备好估算你的财产的盈利能力了. 计算净营业收入(NOI)的公式非常简单.


NOI =总收入-支出总额.


负的不投资净值意味着根据第二步和第三步的假设,该物业不会提供正的现金流.


资本支出和调整后的NOI

资本费用是发生频率较低但仍应计入的成本. 例子包括更换主要电器、更换屋顶